美國(guó)Medical Mall的發(fā)展從十多年前的零星布局到逐漸成為一種趨勢(shì)，其背后的發(fā)展動(dòng)力非常明顯，主要是支付方按價(jià)值付費(fèi)所推動(dòng)的，醫(yī)院正將更多的院內(nèi)業(yè)務(wù)向院外推動(dòng)，具體的分析請(qǐng)見(jiàn)《MEDICAL MALL的潛力取決于院外醫(yī)療服務(wù)市場(chǎng)》。

雖然中國(guó)醫(yī)療服務(wù)市場(chǎng)并不具備相關(guān)的發(fā)展動(dòng)力，但與美國(guó)市場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)不景氣方面卻是共通的，商業(yè)地產(chǎn)的擁有者都有著很強(qiáng)的動(dòng)力來(lái)延攬主要的租戶(hù)，消費(fèi)型醫(yī)療正在快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)公司也希望通過(guò)更多的獲取這樣的客戶(hù)來(lái)提升自身的出租率。

但是，從美國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，真正推動(dòng)Medical Mall發(fā)展的并不是承接醫(yī)院業(yè)務(wù)的院外基礎(chǔ)醫(yī)療，而是醫(yī)院直接將其業(yè)務(wù)分拆，也只有醫(yī)院的體量才能推動(dòng)這一模式真正發(fā)展成為趨勢(shì)。雖然美國(guó)很多購(gòu)物中心雖然吸引了一些零售診所和應(yīng)急醫(yī)療中心，但這些診所的體量過(guò)小，無(wú)法成為支撐其發(fā)展的主要業(yè)務(wù)模式，這也將成為制約Medical Mall在中國(guó)發(fā)展的主要因素。

而醫(yī)院就不同了，以Vanderbilt大學(xué)醫(yī)院（Vanderbilt University Medical Center，VUMC）為例，其在One Hundred Oaks Mall占據(jù)半壁江山（44萬(wàn)平方英尺），超過(guò)20個(gè)科室遷入這一院外中心，這些科室大都是非核心并偏向健康服務(wù)，包括皮膚科、婦產(chǎn)科、預(yù)防心臟病科、影像科和物理治療等等。這一門(mén)診中心目前占據(jù)VUMC1/4的門(mén)診業(yè)務(wù)，為病人提供了更方便和可及的服務(wù)。

正是美國(guó)的Medical Mall吸引了大量的醫(yī)院業(yè)務(wù)，這也使其擁有較強(qiáng)的抗周期能力，2017年一季度的醫(yī)療相關(guān)地產(chǎn)的空置率只有8%，而且整個(gè)趨勢(shì)在過(guò)去幾年是持續(xù)下降的。這也引來(lái)了對(duì)醫(yī)療地產(chǎn)的持續(xù)投資，從2010年的40億美元的規(guī)模增長(zhǎng)到2016年的102億美元。

但在中國(guó)，Medical Mall的發(fā)展雖然能得到一定的發(fā)展，但醫(yī)院推動(dòng)的核心趨勢(shì)并不存在。

首先，醫(yī)院并沒(méi)有動(dòng)力將門(mén)診分拆到院外，而且以目前的門(mén)診價(jià)格也無(wú)力承擔(dān)如此高昂的租賃成本。*，醫(yī)院的VIP部門(mén)雖然有能力也有意愿分拆，但總體的業(yè)務(wù)量畢竟有限，而且中國(guó)病人對(duì)VIP服務(wù)的可及性很強(qiáng)，并不存在看病難的問(wèn)題，這與美國(guó)要預(yù)約排隊(duì)有著很大的差異。第二，將VIP分拆其實(shí)并不劃算，因?yàn)榇笮歪t(yī)院的優(yōu)勢(shì)就是巨大的流量，如果VIP部門(mén)和醫(yī)院并不在一起，導(dǎo)流的作用就相對(duì)減弱了。當(dāng)然，VIP部門(mén)可以進(jìn)行擴(kuò)張，不過(guò)特需占整體業(yè)務(wù)10%的紅線很難突破，這從總體上限制了VIP部門(mén)向外擴(kuò)張。第三，醫(yī)院其他的業(yè)務(wù)也很難擴(kuò)張到院外。因?yàn)橹袊?guó)公立醫(yī)療體系的特性，現(xiàn)在大規(guī)模發(fā)展醫(yī)聯(lián)體更多的是希望將醫(yī)院門(mén)診流量導(dǎo)入基層的公立醫(yī)療體系而非公立VIP部門(mén)私立機(jī)構(gòu)。從硬件建設(shè)來(lái)看，中國(guó)的基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)已經(jīng)相當(dāng)良好，收費(fèi)也相對(duì)低廉，無(wú)需也無(wú)法承受去大型購(gòu)物中心發(fā)展。

其次，在缺乏商業(yè)健康險(xiǎn)的支撐前提下，私立的中高端特別是中端門(mén)診的發(fā)展在中長(zhǎng)期主要的營(yíng)收還是來(lái)自自費(fèi)而非商保，這極大的制約了自身業(yè)務(wù)的規(guī)模化發(fā)展。而消費(fèi)類(lèi)醫(yī)療服務(wù)受到經(jīng)濟(jì)周期影響極大，雖然自費(fèi)會(huì)帶動(dòng)一定市場(chǎng)，但整個(gè)體量并不會(huì)太大，無(wú)法帶動(dòng)龐大的商業(yè)地產(chǎn)。

*后，高昂的商業(yè)地產(chǎn)成本也制約了這類(lèi)模式的發(fā)展。由于美國(guó)的電商發(fā)展和市郊的商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)上升，美國(guó)醫(yī)院能獲取較低的租賃價(jià)格，這并不比自建門(mén)診中心高出很多，特別是考慮到商業(yè)位置的便利性。而且美國(guó)醫(yī)療服務(wù)收費(fèi)較高，與租金相比還在可承受范圍。但中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格仍然十分昂貴，很多地方甚至超過(guò)美國(guó)，但只有高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)的診療收費(fèi)可與美國(guó)比肩，高租金對(duì)于非高毛利科室的大部分醫(yī)院和診所來(lái)說(shuō)都無(wú)法承受。雖然醫(yī)美、齒科等高毛利的消費(fèi)型醫(yī)療服務(wù)愿意并持續(xù)使用這樣的場(chǎng)地，但消費(fèi)醫(yī)療市場(chǎng)規(guī)模還相對(duì)較小，而且受到經(jīng)濟(jì)周期的影響非常明顯。因此，目前高企的地產(chǎn)租賃價(jià)格無(wú)法推動(dòng)Medical Mall成為中國(guó)的主流模式。

總之，Medical Mall的發(fā)展除了取決于市場(chǎng)的動(dòng)力，也取決于市場(chǎng)主體的可擴(kuò)展性，醫(yī)院而非診所始終是這個(gè)市場(chǎng)的主角。如果沒(méi)有醫(yī)院的拓展需求而僅僅依靠診所是無(wú)法推動(dòng)這類(lèi)模式的規(guī)?；l(fā)展。